VISI.NEWS | JAKARTA – Semester 2 tahun 2025 menjadi periode penuh dinamika bagi Indonesia. Ketegangan sosial, ekonomi, politik hingga isu lingkungan berdampak langsung terhadap daya beli dan prioritas belanja masyarakat. Kondisi ini membentuk lanskap pasar properti yang berbeda dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Data dari Pinhome menunjukkan konsumen kini lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan besar, terutama dalam pembelian hunian.
Dalam laporan Indonesia Residential Market Report Semester 2 2025 & Outlook 2026, Pinhome mencatat fenomena stagnasi inventori yang cukup signifikan. Rata-rata penambahan inventori rumah baru bulanan turun hingga -14%, mencerminkan penyusutan suplai rumah primer. Situasi ini justru membuka peluang bagi pengembang yang memiliki stok rumah siap huni dalam jumlah besar, terlebih dengan masih berlakunya kebijakan PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) hingga akhir 2027.
Sebaliknya, pasar rumah sekunder menunjukkan tren berbeda. Rata-rata pertumbuhan inventori rumah seken meningkat +5% per bulan sepanjang Semester 2 2025. Wilayah penyangga DKI Jakarta seperti Kabupaten Bogor, Kota Depok, dan Kota Tangerang Selatan masing-masing menyumbang sekitar 8% dari total penambahan inventori rumah sekunder.
Meningkatnya pasokan rumah seken tak lepas dari tekanan ekonomi nasional. CEO & Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, mengungkapkan bahwa gelombang PHK di berbagai sektor industri serta kenaikan biaya hidup mendorong sebagian pemilik properti melepas aset hunian demi menjaga likuiditas. Fenomena ini diperkuat oleh maraknya label “Butuh Uang (BU)” dan “Jual Cepat” pada berbagai listing properti, bahkan dengan harga di bawah pasar.
Di sisi permintaan, terjadi kontras mencolok antara kawasan industri dan residensial komuter. Kawasan industri seperti Cikarang mencatat pertumbuhan permintaan hingga 16% pada Semester 2 2025 dibandingkan semester sebelumnya, didorong ekspansi sektor manufaktur. Sementara itu, kawasan komuter di Bekasi seperti Tambun mengalami penurunan permintaan hingga -22% dan Cibitung turun -9%.
Kondisi ini menegaskan bahwa kedekatan dengan pusat aktivitas kerja menjadi prioritas utama pembeli rumah. Chief Economist Permata Bank, Josua Pardede, menyatakan bahwa meskipun sektor real estat dan konstruksi melambat sepanjang 2025, sinyal rebound penjualan rumah primer di akhir tahun menunjukkan kebutuhan hunian tetap kuat. Pemulihan ke depan akan sangat ditentukan oleh keterjangkauan harga, kepastian kebijakan, serta akses pembiayaan.
Penyesuaian daya beli juga tercermin dalam pola pembiayaan. Minat terhadap KPR dengan tenor lebih panjang meningkat, sementara rata-rata plafon KPR menurun untuk menjaga cicilan bulanan tetap terjangkau. Bahkan, minat terhadap KPR rumah sekunder kini melampaui rumah primer guna menghindari beban ganda antara cicilan dan biaya sewa pada rumah indent. Skema take over dan top up mendominasi hingga 74% transaksi, mencerminkan strategi mitigasi risiko suku bunga dan optimalisasi arus kas rumah tangga.
Memasuki 2026, pasar properti masih dibayangi dinamika global, mulai dari konflik geopolitik Timur Tengah, perang Rusia–Ukraina, hingga ketegangan AS–China yang memengaruhi rantai pasok dan investasi global. Di dalam negeri, tantangan diperkuat fluktuasi tenaga kerja dan pelemahan IHSG di awal tahun. Namun demikian, Pinhome dan Permata Bank optimistis peluang pemulihan tetap terbuka dengan potensi stabilisasi ekonomi dan membaiknya sentimen pasar.
Optimisme tersebut tercermin dari resiliensi pasar regional. Kota-kota di Sumatera menunjukkan pemulihan cepat, dengan lonjakan indeks permintaan rumah di Kota Palembang (+24%) dan Kota Pekanbaru (+23%) pada Desember 2025 dibanding bulan sebelumnya. Di Jawa Barat, operasional Kereta Cepat Whoosh mendorong pencarian hunian di Cileunyi naik 18% dan Rancaekek melonjak 31%, seiring progres pembangunan Tol Getaci. Sementara itu, kebijakan hilirisasi nikel turut mendongkrak pencarian rumah di Maluku Utara (+11%) dan Sulawesi Tengah (+8%), menandakan munculnya pusat pertumbuhan properti baru di luar kota-kota besar tradisional.
Pada akhirnya, tantangan terbesar sektor perumahan tetap pada isu keterjangkauan dan ketimpangan distribusi hunian. Kolaborasi kebijakan dalam pembiayaan, pembangunan, dan infrastruktur menjadi kunci agar pertumbuhan pasar tidak hanya menambah pasokan, tetapi juga benar-benar meningkatkan akses masyarakat terhadap hunian yang layak dan terjangkau.
@uli
